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Thread: Anyone on the board familiar with annual risk assessment on a immovable mortgage ?

  1. #1
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    Anyone on the board familiar with annual risk assessment on a immovable mortgage ?

    Hello all

    Its about the consequences that might happen at the end of the fix term ,the renewal conditions might change even if you have never defaulted on mortgage payment?



    Warmest Regards



    Booker

  2. #2
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    Peut tu poser ta question en Français svp, je ne suis pas parfait bilingue, je ne saisis pas le sens de ta question. Merci A007

  3. #3
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    Quote Originally Posted by Atlante 007 View Post
    Peut tu poser ta question en Français svp, je ne suis pas parfait bilingue, je ne saisis pas le sens de ta question. Merci A007
    Salut Atlante 007

    Certainement

    Une évaluation de risque fait annuellement sur une hypothèque immobilière dans lesquels le préteur vérifie la/les caution(s)
    Quel seront les conséquences des changement financiers même si il ni a pas défaut a la fin du terme au moment du renouvellement ?
    Le prêteur fait ces vérification sur base annuel afin de réduire les reprises pour défaut de paiement



    Cordialement



    Booker

  4. #4
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    Hi Booker. The annual review drives me nuts and I recently told my account manager that it's nothing more than a cash grab by the banks. He did not disagree. I have 3 commercial mortgages...All low ratio with equity increasing every year. Yet they insist on the reviews which end up costing me thousands each year. They don't do it for residential mortgages. Anyway the answer to your question is yes.

  5. #5
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    Quote Originally Posted by cumbychance View Post
    Hi Booker. The annual review drives me nuts and I recently told my account manager that it's nothing more than a cash grab by the banks. He did not disagree. I have 3 commercial mortgages...All low ratio with equity increasing every year. Yet they insist on the reviews which end up costing me thousands each year. They don't do it for residential mortgages. Anyway the answer to your question is yes.
    Hi cumbychance
    And thanks for your response
    Yes its true they usually don't on residential properties with exceptions ,however the problem my two partners ,which are the guarantors agreed to it in the conditions of the immovable mortgage loan !
    I spoke to the loaner this week



    Cheers



    Booker

  6. #6
    Quote Originally Posted by cumbychance View Post
    it's nothing more than a cash grab by the banks.
    Salut Booker .
    Il est très peu probable que la banque rappelle son prêt , à moins que les cautionneurs soient en état d'insolvabilité . Et même là , si vous ètes "conjoint et solidaires" ( joint and several ) , s'il y en a un de la bande qui a de bonnes garanties , ça va rassurer la banque .
    En général les prêteurs ( banques ou privés ) n'aiment pas exercer leurs garanties car ce n'est pas à leur avantage de se ramasser avec un immeuble et tous les problèmes que ça implique .

    Le vrai problème est plutôt comme dit Cumbychance , c'est un moyen d'aller chercher de l'argent . Ils te charge quelques milliers de dollars ( minimum $1000 ) pour "l'étude du dossier" puis s'il abaissent votre cote , ils augmenteront le taux ( prime rate + x% ) . Je me suis fait ainsi extorqué au fil des années plusieurs centaine de milliers de $ par des prêteurs . Ils en prennent un petit peu plus à chaques mois , mais à la fin de ta carrière ça va faire un bon motton . C'est pour ça que tu dois t'assurer d'avoir une marge dans la rentabilité de ton projet avant de te lancer car il y a toujours un requin qui t'attend au détour .

    Personnelement j'ai toujours fait affaire avec des prêteurs institutionnels , les probabilités de magouilles sont pratiquement nulles . Par contre j'ai un ami , il y a au moins 30 ans de celà , qui avait fait recours à du capital privé , et lorsqu'il s'est retrouvé en difficulté , les bailleurs de fond lui ont saisi ses immeubles . Ils ont ainsi mis la main sur des actifs pour une balance inférieure à la valeur marchande . Donc , il y a toujours un risque , ça dépend avec qui tu fais affaire .

    Bonne chance !!

  7. #7
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    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Salut Booker .


    Le vrai problème est plutôt comme dit Cumbychance , c'est un moyen d'aller chercher de l'argent . Ils te charge quelques milliers de dollars ( minimum $1000 ) pour "l'étude du dossier" puis s'il abaissent votre cote , ils augmenteront le taux ( prime rate + x% ) . Je me suis fait ainsi extorqué au fil des années plusieurs centaine de milliers de $ par des prêteurs . Ils en prennent un petit peu plus à chaques mois , mais à la fin de ta carrière ça va faire un bon motton . C'est pour ça que tu dois t'assurer d'avoir une marge dans la rentabilité de ton projet avant de te lancer car il y a toujours un requin qui t'attend au détour .

    Personnelement j'ai toujours fait affaire avec des prêteurs institutionnels , les probabilités de magouilles sont pratiquement nulles . Par contre j'ai un ami , il y a au moins 30 ans de celà , qui avait fait recours à du capital privé , et lorsqu'il s'est retrouvé en difficulté , les bailleurs de fond lui ont saisi ses immeubles . Ils ont ainsi mis la main sur des actifs pour une balance inférieure à la valeur marchande . Donc , il y a toujours un risque , ça dépend avec qui tu fais affaire .

    Bonne chance !!
    Salut et Merci squeegee
    Le préteur ici est une institution financière reconnu juste pas au Québec c'est une Banque qui opère dans l'Ouest Canadien l'immeuble étant en Colombie -Britannique Il ni a pas de magouilles comme tel ces juste que mes partenaire on signé l'autorisation comme étant une condition du prêt au moment de la demande initiale,le fait que je ne soi pas caution sur ce prêt ,je n'en avait pas été avertie par aucune des partie ni le notaire instrumentant .
    Donc la question n'est pas tant la crainte de la reprise de possession force mes plutôt l'impact négatif sur les acquisitions futur ainsi que la possibilité de changement de période d'amortissement a la conclusion du terme ?



    Salutation Distinguée



    Booker

  8. #8
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    It seems that no one really had that situation before ?


    Cheers


    Booker

  9. #9
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    Salut Booker L, je me suis informé a une personne qui a travaillé pour un notaire pendant 20 ans, et ce que squeegee t'as répondu est exact. Désolé de n'avoir pu te répondre avant.

  10. #10
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    Quote Originally Posted by Atlante 007 View Post
    Salut Booker L, je me suis informé a une personne qui a travaillé pour un notaire pendant 20 ans, et ce que squeegee t'as répondu est exact. Désolé de n'avoir pu te répondre avant.
    Salut Atlante 007

    Le questionnement ce fait a tout les ans par le preteur donc cela rajoute un stress au caution du pret ,quand on parle de pret de plus de 1,000,000. cela a l'effet de reduire l'elan d'enthusiaste du debut surtout consideration la mise de fond initial pour favoriser l'acceptation du pret .
    L'inquietude n'est pas face a une reprise par le preteur mes Plutot au fait que le project d'expension deviant plus difficIle a realiser

    Au plaisir


    Booker

  11. #11
    Quote Originally Posted by BookerL View Post
    plutôt l'impact négatif sur les acquisitions futur ainsi que la possibilité de changement de période d'amortissement a la conclusion du terme ?
    La banque analyse ta valeur nette et certains ratio ( entre autre dette / équité ). Plus tu auras investi dans des projets à haut "leverage" , plus ton ratio dette/équité va souffrir et ta cote va dropper . Donc effectivement le financement des projets futurs deviendra de plus en plus coûteux et voire même risqué . Plusieurs hommes d'affaires se sont planté à trop vouloir grossir rapidement . Un bel exemple québecois est Raymond Malenfant . Dès que les taux ont monté il n'a plus été capable de faire face à ses obligations et a tout perdu . En immobilier , le temps est ton allier .

    Pour ce qui est de la durée de l'ammortissement , il n'y aura pas d'impact . L'impact sera plutôt sur ton taux et garanties demandées ( cautionnement , etc... ) . Les banques imposent rarement la période d'ammortissement . À toi de choisir , plus c'est long , moins élevés seront tes versements mais le montant payé sera plus élevé à la fin du terme , plus c'est court , moins tu aura payé mais tes liquidités en souffriront ( je ne suis pas certain d'avoir bien compris ta question . Si tu parle d'ammortissement fiscal , c'est une autre histoire , dans ce cas consulte un bon fiscaliste )

    Tu as posé plusieurs questions sur le board concernant des aspects commercio-légal . Je ne veux pas porter de jugement mais tu me semble impliqué dans plusieurs projets à risques litigieux .
    Mon seul conseil est : prudence ..... avance un pas à la fois .

    Quand j'étais petit on me racontait une histoire d'une grenouille qui voulait se faire plus grosse que le boeuf ....

  12. #12
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    Salut squeegee

    Merci pour ta réponse

    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    La banque analyse ta valeur nette et certains ratio ( entre autre dette / équité ). Plus tu auras investi dans des projets à haut "leverage" , plus ton ratio dette/équité va souffrir et ta cote va dropper . Donc effectivement le financement des projets futurs deviendra de plus en plus coûteux et voire même risqué . Plusieurs hommes d'affaires se sont planté à trop vouloir grossir rapidement . Un bel exemple québecois est Raymond Malenfant . Dès que les taux ont monté il n'a plus été capable de faire face à ses obligations et a tout perdu . En immobilier , le temps est ton allier .
    Je connais l'histoire de la famille Malenfant

    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Pour ce qui est de la durée de l'ammortissement , il n'y aura pas d'impact . L'impact sera plutôt sur ton taux et garanties demandées ( cautionnement , etc... ) . Les banques imposent rarement la période d'ammortissement .
    Étant donné qu'il y a une évaluation de risque sur les cautions sur une base annuel si il ne rencontre plus le ratio d' endettement toléré ni a t-il pas risque que la banque demande l'étirement de l'amortissement afin de réduire le ratio d' endettement


    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    À toi de choisir , plus c'est long , moins élevés seront tes versements mais le montant payé sera plus élevé à la fin du terme , plus c'est court , moins tu aura payé mais tes liquidités en souffriront
    Les banques tente régulièrement de convaincre les clients d'amortir sur de plus longue période pour eux c;est bénéfique


    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    ( je ne suis pas certain d'avoir bien compris ta question . Si tu parle d'ammortissement fiscal , c'est une autre histoire , dans ce cas consulte un bon fiscaliste )
    Je ne prend habituellement pas de dépréciation sur les propriétés,je fais affaire avec des firmes fiscales repute



    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Tu as posé plusieurs questions sur le board concernant des aspects commercio-légal . Je ne veux pas porter de jugement mais tu me semble impliqué dans plusieurs projets à risques litigieux .
    Mon seul conseil est : prudence ..... avance un pas à la fois .
    Oui avec prudence ,mes je dirais projet complexe la ou il y beaucoup d'entre coupage de loi et règlement ,la surprise fut l'évaluation de risque annuelle accepte par mes partenaires .
    Concernant le reste les sommes avancées, son garantie par action préférentiel ,échangeable au gré du détenteur et des actions préférentiel convertible font aussi partie de mon porte folio ,suffisamment pour si convertie le contrôle est obtenue ,mes je ne visait pas le contrôle mes la croissance


    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Quand j'étais petit on me racontait une histoire d'une grenouille qui voulait se faire plus grosse que le boeuf ....
    Je connais aussi l'histoire

  13. #13
    Quote Originally Posted by BookerL View Post
    ni a t-il pas risque que la banque demande l'étirement de l'amortissement afin de réduire le ratio d' endettement
    J'ai jamais vu ça . De toute façon prolonger la période d'ammortissement ne réduit pas le ratio car le capital reste là et au contraire tu rembourse moins rapidement donc ça garde ton ratio élevé plus longtemps . Bien sûr tu as raison c'est à l'avantage du prêteur , pas nécessairement le tien . Si tu veux prendre de l'expansion tu sera devant ce dilemme , ammortissement long préserve tes liquidités mais réduit ta capacité à obtenir du financement ; ammortissement court améliore tes ratios mais peu affecter dangereusement tes liquidités .
    De là l'importance de bien évaluer la rentabilité du projet avant d'investir , tu dois avoir une marge de manoeuvre suffisante pour faire face à d'éventuels changement de cap de tes créanciers .

    Quote Originally Posted by BookerL View Post
    however the problem my two partners ,which are the guarantors agreed to it in the conditions of the immovable mortgage loan !
    C'est une clause standard , il n'y a pas de surprise la dedans . Probablement que tes associés n'avaient pas le choix , sinon le prêteur aurait mis d'autres conditions défavorables . C'est un truc des banques pour faire du profit sur notre dos

    Quote Originally Posted by BookerL View Post
    son garantie par action préférentiel ,échangeable au gré du détenteur et des actions préférentiel convertible font aussi partie de mon porte folio ,suffisamment pour si convertie le contrôle est obtenue
    Tu as donc une garantie , mais :
    1- ces actions peuvent perdre leur valeur si le projet n'est plus financable
    2- Si tu prends le contrôle , le créancier te demandera de devenir caution divise ou indivise , mais assurément solidaire . À toi de voir si tu as les reins assez solides et si ça te tente de faire cavalier seul .

    Je crois que tu es à l'étape d'avoir une bonne discution avec tes associés , franche , honnête et d'exprimer calmement et clairement tes attentes et appréhensions .

    Bon succès !

  14. #14
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    Salut Sqeegee

    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    J'ai jamais vu ça .
    Non moi non plus je n'ai jamais vu ca.mes je dois dire que je n'ai non plus jamais d 'évaluation de risque annuelle sur du prêt hypothécaire et j'ai parlé a plusieurs démarcheurs hypothécaires cette semaine


    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    De toute façon prolonger la période d'ammortissement ne réduit pas le ratio car le capital reste là et au contraire tu rembourse moins rapidement donc ça garde ton ratio élevé plus longtemps . Bien sûr tu as raison c'est à l'avantage du prêteur , pas nécessairement le tien . Si tu veux prendre de l'expansion tu sera devant ce dilemme , ammortissement long préserve tes liquidités mais réduit ta capacité à obtenir du financement ; ammortissement court améliore tes ratios mais peu affecter dangereusement tes liquidités .
    De là l'importance de bien évaluer la rentabilité du projet avant d'investir , tu dois avoir une marge de manoeuvre suffisante pour faire face à d'éventuels changement de cap de tes créanciers .
    Dans le cas présent on parle de financement de propriété a revenue ou la banque gréve l'immeuble d;un hypothèque et détient un hypothèque sur les loyers présent et a venir . De plus dans le cas de défaut de paiement la banque peu signifier le retrait du droit de percevoir ,ce qui est beaucoup plus simple que de saisir des comptes a recevoir ou autre forme de saisie et ce fait aussi sans passe par la cours

    Le secteur ou/les l'immeuble(s )sont situe est en pleine expansion et ce son des propriétés de 5 ans et moins ,Les analyse au niveaux des délais de vente et courbe inflationniste son favorable ,donc un équité progressant de manière constante



    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    C'est une clause standard , il n'y a pas de surprise la dedans .
    Dans le commercial très ,quand tu finance du revenue et profit une analyse annuelle peu peut être s'imposer
    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Probablement que tes associés n'avaient pas le choix , sinon le prêteur aurait mis d'autres conditions défavorables . C'est un truc des banques pour faire du profit sur notre dos
    L'employé de la banque prêteuse a qui j'ai parle initialement m'a dit que pour eu s'était une pratique courante,le problème qui il y aurait derrière cela il ne serait plus compétitif sur le marcher du prêt hypothécaire résidentiel avec les autres qui ne le font pas


    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Tu as donc une garantie , mais :
    1- ces actions peuvent perdre leur valeur si le projet n'est plus financable
    2- Si tu prends le contrôle , le créancier te demandera de devenir caution divise ou indivise , mais assurément solidaire . À toi de voir si tu as les reins assez solides et si ça te tente de faire cavalier seul .
    Ce qui est intéressant plus d'une banque est impliqué et la première après 4 ans n'a jamais fait ces demande et au contraire au dernier bilan nous a fait savoir que l'équité avait crût
    Quote Originally Posted by squeegee View Post
    Je crois que tu es à l'étape d'avoir une bonne discutions avec tes associés , franche , honnête et d'exprimer calmement et clairement tes attentes et appréhensions .

    Bon succès !
    Merci c'est déjà fait et en apparence la banque va le faire cette année mes pas pour les suivantes .Mes partenaires mon dit ce soir qu'en apparence la banque allait renoncer "waived" la clause



    Au Plaisir



    Booker

  15. #15
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    Apres plusieurs vérifications avec d'autres démarcheurs hypothécaires il semble que cette situation soi vraiment unique car aucun autre en avait entendu parler avant !



    Au Plaisir



    booker

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