Salut Atlante 007Peut tu poser ta question en Français svp, je ne suis pas parfait bilingue, je ne saisis pas le sens de ta question. Merci A007
Hi cumbychanceHi Booker. The annual review drives me nuts and I recently told my account manager that it's nothing more than a cash grab by the banks. He did not disagree. I have 3 commercial mortgages...All low ratio with equity increasing every year. Yet they insist on the reviews which end up costing me thousands each year. They don't do it for residential mortgages. Anyway the answer to your question is yes.
it's nothing more than a cash grab by the banks.
Salut et Merci squeegeeSalut Booker .
Le vrai problème est plutôt comme dit Cumbychance , c'est un moyen d'aller chercher de l'argent . Ils te charge quelques milliers de dollars ( minimum $1000 ) pour "l'étude du dossier" puis s'il abaissent votre cote , ils augmenteront le taux ( prime rate + x% ) . Je me suis fait ainsi extorqué au fil des années plusieurs centaine de milliers de $ par des prêteurs . Ils en prennent un petit peu plus à chaques mois , mais à la fin de ta carrière ça va faire un bon motton . C'est pour ça que tu dois t'assurer d'avoir une marge dans la rentabilité de ton projet avant de te lancer car il y a toujours un requin qui t'attend au détour .
Personnelement j'ai toujours fait affaire avec des prêteurs institutionnels , les probabilités de magouilles sont pratiquement nulles . Par contre j'ai un ami , il y a au moins 30 ans de celà , qui avait fait recours à du capital privé , et lorsqu'il s'est retrouvé en difficulté , les bailleurs de fond lui ont saisi ses immeubles . Ils ont ainsi mis la main sur des actifs pour une balance inférieure à la valeur marchande . Donc , il y a toujours un risque , ça dépend avec qui tu fais affaire .
Bonne chance !!
Salut Booker L, je me suis informé a une personne qui a travaillé pour un notaire pendant 20 ans, et ce que squeegee t'as répondu est exact. Désolé de n'avoir pu te répondre avant.
plutôt l'impact négatif sur les acquisitions futur ainsi que la possibilité de changement de période d'amortissement a la conclusion du terme ?
Je connais l'histoire de la famille MalenfantLa banque analyse ta valeur nette et certains ratio ( entre autre dette / équité ). Plus tu auras investi dans des projets à haut "leverage" , plus ton ratio dette/équité va souffrir et ta cote va dropper . Donc effectivement le financement des projets futurs deviendra de plus en plus coûteux et voire même risqué . Plusieurs hommes d'affaires se sont planté à trop vouloir grossir rapidement . Un bel exemple québecois est Raymond Malenfant . Dès que les taux ont monté il n'a plus été capable de faire face à ses obligations et a tout perdu . En immobilier , le temps est ton allier .
Étant donné qu'il y a une évaluation de risque sur les cautions sur une base annuel si il ne rencontre plus le ratio d' endettement toléré ni a t-il pas risque que la banque demande l'étirement de l'amortissement afin de réduire le ratio d' endettementPour ce qui est de la durée de l'ammortissement , il n'y aura pas d'impact . L'impact sera plutôt sur ton taux et garanties demandées ( cautionnement , etc... ) . Les banques imposent rarement la période d'ammortissement .
Les banques tente régulièrement de convaincre les clients d'amortir sur de plus longue période pour eux c;est bénéfiqueÀ toi de choisir , plus c'est long , moins élevés seront tes versements mais le montant payé sera plus élevé à la fin du terme , plus c'est court , moins tu aura payé mais tes liquidités en souffriront
Je ne prend habituellement pas de dépréciation sur les propriétés,je fais affaire avec des firmes fiscales repute( je ne suis pas certain d'avoir bien compris ta question . Si tu parle d'ammortissement fiscal , c'est une autre histoire , dans ce cas consulte un bon fiscaliste )
Oui avec prudence ,mes je dirais projet complexe la ou il y beaucoup d'entre coupage de loi et règlement ,la surprise fut l'évaluation de risque annuelle accepte par mes partenaires .Tu as posé plusieurs questions sur le board concernant des aspects commercio-légal . Je ne veux pas porter de jugement mais tu me semble impliqué dans plusieurs projets à risques litigieux .
Mon seul conseil est : prudence ..... avance un pas à la fois .
Je connais aussi l'histoireQuand j'étais petit on me racontait une histoire d'une grenouille qui voulait se faire plus grosse que le boeuf ....
ni a t-il pas risque que la banque demande l'étirement de l'amortissement afin de réduire le ratio d' endettement
however the problem my two partners ,which are the guarantors agreed to it in the conditions of the immovable mortgage loan !
son garantie par action préférentiel ,échangeable au gré du détenteur et des actions préférentiel convertible font aussi partie de mon porte folio ,suffisamment pour si convertie le contrôle est obtenue
Non moi non plus je n'ai jamais vu ca.mes je dois dire que je n'ai non plus jamais d 'évaluation de risque annuelle sur du prêt hypothécaire et j'ai parlé a plusieurs démarcheurs hypothécaires cette semaineJ'ai jamais vu ça .
De toute façon prolonger la période d'ammortissement ne réduit pas le ratio car le capital reste là et au contraire tu rembourse moins rapidement donc ça garde ton ratio élevé plus longtemps . Bien sûr tu as raison c'est à l'avantage du prêteur , pas nécessairement le tien . Si tu veux prendre de l'expansion tu sera devant ce dilemme , ammortissement long préserve tes liquidités mais réduit ta capacité à obtenir du financement ; ammortissement court améliore tes ratios mais peu affecter dangereusement tes liquidités .
De là l'importance de bien évaluer la rentabilité du projet avant d'investir , tu dois avoir une marge de manoeuvre suffisante pour faire face à d'éventuels changement de cap de tes créanciers .
C'est une clause standard , il n'y a pas de surprise la dedans .
L'employé de la banque prêteuse a qui j'ai parle initialement m'a dit que pour eu s'était une pratique courante,le problème qui il y aurait derrière cela il ne serait plus compétitif sur le marcher du prêt hypothécaire résidentiel avec les autres qui ne le font pasProbablement que tes associés n'avaient pas le choix , sinon le prêteur aurait mis d'autres conditions défavorables . C'est un truc des banques pour faire du profit sur notre dos
Ce qui est intéressant plus d'une banque est impliqué et la première après 4 ans n'a jamais fait ces demande et au contraire au dernier bilan nous a fait savoir que l'équité avait crûtTu as donc une garantie , mais :
1- ces actions peuvent perdre leur valeur si le projet n'est plus financable
2- Si tu prends le contrôle , le créancier te demandera de devenir caution divise ou indivise , mais assurément solidaire . À toi de voir si tu as les reins assez solides et si ça te tente de faire cavalier seul .
Je crois que tu es à l'étape d'avoir une bonne discutions avec tes associés , franche , honnête et d'exprimer calmement et clairement tes attentes et appréhensions .
Bon succès !
